損害賠償額の予定とは？

不動産の売買契約では、

「損害賠償額の予定、又は違約金に関する

事項」を取り決めする項目があります。

この項目を見ただけでは、意味がよく

分からないですよね。

でも、

この項目は意外と重要な内容なので、

分からないままスルーするのではなく、

少しでも意味を理解しておくようにしましょう。

では、そもそもこの損害賠償額の予定

って、どうして必要なんでしょうか？

不動産の売買契約の例で考えてみたい

と思います

例えば、

ある不動産の売買契約を締結した後に、

売主が引き渡しの期日を過ぎても物件の

引き渡しをしてくれない場合には、

買主は売主に対して損害賠償の請求を

することができます。

その際、買主は実際に損害が発生した

という事実と、その損害額を立証する

必要がありますが、

引き渡しがなかったこと（事実）を立証

するのは比較的簡単ですが、損害額を

立証するのは難しい場合があります。

というのも、仮に購入した不動産を店舗

として利用する予定だったとすると、

店舗として営業できない期間の売上を

損害額として立証する必要があります。

当然、売上の見込み金額を請求する

ことになりますが、立証するのにも根拠

が必要だったり時間がかかったりします。

そんな時、予め

「損賠賠償額の予定、または違約金」

を取り決めしておけば、

売買契約の当事者は、

将来債務不履行が発生した時に、

実際に損害額を立証しなくても、

取り決めていた「損害賠償額の予定」

の金額を請求できるのです。

なお、実際の損害額が、予定された損害額

よりも少ない場合であっても、債務を履行

しなかった債務者は、予定された損害額を

支払う義務があるので、債務者にとっては

過剰な支払いになる可能性もあります。

以上のことから、

「損害賠償額の予定、又は違約金」

に関する事項はとても重要な内容に

なるという訳です。

このように、

「損害賠償額の予定」に関する契約条項は、

当事者にとっては不利なものとなる可能性

があります。

そこで、

宅建業法では、宅建業者が自ら売主となり、

一般の方が買主となる宅地建物の売買契約

においては、

「損害賠償額の予定」と「違約金」の合計額が、

売買代金の２割を超えるものとしては

ならないと定め、買主の保護を図っています。

これも「８種制限」の一つになりますので、

これから不動産取引きを控えている方は、

覚えておいてください。