所有権留保等の禁止

前回のブログでは、

宅地建物の割賦販売契約の解除等

の制限についてご案内いたしました。

簡単に振り返ると、

業者が自ら売主となって行う割賦販売

契約において、買主が履行遅滞に陥った

場合、宅建業者は「３０日以上」の期間

を定めて「書面」で履行を催告したあと

でなければ、契約解除や残代金請求が

できないという制限でした。

つまり、月々の支払いを遅れてしまった

買主に対して、いきなり契約解除や

残金の全額請求したりすることが

ないように制限をして、買主を保護

しているわけです。

僕は、実際に不動産の割賦販売契約を

行ったことがなかったので、改めて知識

の確認ができました。

さて、本日は前回の話の続きになります。

それでは、不動産の割賦販売契約を締結

した場合の権利関係は、一体どのように

なっているのでしょうか？

一般的に、

住宅ローンを利用する売買契約では、

買主は決済日に残金を全額支払い、

売主は所有権移転登記等に必要と

なるもの（権利証や登記識別番号など）

を買主に渡すことで債務を履行します。

そして、その日のうちに司法書士は

所有権移転の申請を行い、不動産の

所有権が買主に移転します。

一方、割賦販売契約では、代金を全額

返済するまでには数年から数十年は

かかります。その間、物件の所有権は

買主と売主のどちらにあるのでしょうか？

実は、民法上では代金を完済するまで

所有権を移転しないで、売主が所有権を

留保することが認められているのです。

（所有権留保）　

また、いったん買主に所有権を移転した

後に、割賦金を担保する目的で、再び

所有権の登記を売主に戻すことも認め

られています（譲渡担保）

しかし、これでは買主は代金を完済する

までの間、物件の所有権を得られないので、

不安定な状態におかれてしまいます。

そこで、宅建業法では、

宅建業者が自ら売主となる、割賦販売

契約において、物件引渡時の所有権留保

を禁止し、またこの制限がしっかり遵守

されるように、引渡後の譲渡担保をも

原則禁止にしているのです。

従って、物件を引渡す場合には登記も

移転することになります。

ただし、売主の代金受領に関する利益

も一定限度保護されるべきなので、

下記の例外を設けています。

①　賦払金の支払いが代金の

「１０分の３以下」の場合。

②　「１０分の３」を超える金額を受領

していても、残金について抵当権、保証人

等の「担保措置」を買主が講じないとき。

上記①②の場合には、

売主の所有権留保が認めらてれます。

以上が、「８種制限」ひとつ、

所有権留保等の禁止の内容になります。

小江戸不動産 レコライフ(株)では、

不動産に関する素朴な疑問や、

知っておきたいことなどに、

出来る限りお答えしておりますので、

どうぞお気軽にご相談ください。