瑕疵担保責任の特約の制限

これまで、宅建業者が自ら売主となって、

一般の方と取引きする時の「８種制限」

についてお伝えしてきました。

今回は最後の制限、瑕疵担保責任の

特約に関する制限についてお伝え

していきたいと思います。

まずはいつもの通り、民法の規定では、

民法５６６条と５７０条に担保責任の

具体的内容が出てきます。

それによると、瑕疵担保責任に関する

規定は強行規定ではないため、当事者

が特約でこれを排除することが認めら

れています。

瑕疵とはそもそも、欠陥や不具合、

正常に機能しないこと意味しますが、

民法に従って、瑕疵担保責任を排除

する契約を結んでしまった場合、

万が一目的物件に瑕疵があったと

しても、買主は売主に対して損害賠償

請求や契約解除を行うことができず、

泣き寝入りするしかなくなってしまう

のです。

そこで宅建業法では、民法上の瑕疵

担保責任に関する規定（民法５７０条）

よりも、買主に不利な特約をしては

ならないと定めています。

つまり、瑕疵担保責任の規定を、強行

規定として扱うようにしているのです。

これにより、引渡を受けた物件（目的物）

に隠れた瑕疵があった場合、買主は下記

の権利を行使できるようになります。

「権利の内容」

１．損害賠償請求権

２．契約解除権（目的未達成の時）

「権利行使期間」

買主が瑕疵を知ってから１年間

「売主の故意過失」

不要（無過失責任）

※権利行使するには、買主が善意

　（無過失）の場合に限られる。

ただし、以下の例外があります。

「担保責任の権利行使期間を物件の

引渡しから２年間以上とする特約は、

民法の規定より買主に不利であっても、

【有効】とされる。」

この特約は民法よりも不利になるもの

ですが有効とされています。

一般の売買契約でもよく見かける特約

ですので、意味を理解しておくように

して下さい。

如何でしたでしょうか？

今回で宅建業者が自ら売主となり、

一般の方が買主となる場合の「８種制限」

に関する内容は終わりになります。

詳しい内容をもう一度見たい方は、

下記のリンクから確認してみてください。

１．自己の所有に属さない物件の売買制限　

２．クーリング・オフ　　

３．損害賠償の予定等の制限　

４．手付金の額の制限等　

５．瑕疵担保責任の特約の制限　

６．手付金等の保全措置　

７．割賦販売契約の解除等の制限　

８．所有権留保等の禁止

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