気になる上階の騒音2

さて、中古マンションを購入

したＢさん。

でも、実際に入居してみると、

上階の居住者の騒音が酷過ぎて

普通の生活もできない状況。

困ったＢさんは、売主に対して、

契約の解除、媒介業者Ａには

物件の買取りを申し入れました。

しかし、媒介業者Ａは、Ｂさんの

申し出を拒否しています。

このような騒音問題は、実際に

住んでみて初めて分かる場合が

ほとんどです。

宅建業法ではこのような状況を

どのように考えているかを

見ていきたいと思います。

※前回のブログはこちらを

　　ご参照ください。

まず、

宅建業者は、宅建業法第３５条に

列挙された事項以外のことで

あっても調査の過程等で知った

「買主の取引の判断に重要な

影響を及ぼす事項」については、

説明することが義務付けられて

います。

そして、

宅建業者には不動産取引の

専門家に求められる通常の

調査義務・注意義務があると

解されています。

このことは過去の小江戸不動産

ブログでご紹介してきたので

ご存知の方も多いと思います。

また、

売主の売却理由そのものが、

買主の取引の判断に重要な

影響を及ぼす事項にあたること

も少なからずあり得ますので、

売主に売却理由を確認する

ことは、通常の調査義務・

注意義務の一つと考えておく

ことが必要だと考えられます。

では、今回の媒介業者Ａは

どうだったのでしょうか？

媒介業者Ａは売主に売却理由

を確認し、物件状況確認書

（売主の告知書）においても

上階の騒音問題が存在する

ことを確認できませんでした。

また、調査の過程で現地を

訪れた時にも騒音の存在を

知ることはありませんでした。

ということですので、媒介業者Ａ

に注意義務違反があるとはいえず、

宅建業法違反もないと考えられます。

一方で、許容限度を超える上階の

騒音により買主が通常の平穏な

生活ができない状況にある場合、

売主は、買主に対して、当該上階の

騒音を告知しなかった説明義務

違反（不法恋責任）、瑕疵担保責任、

債務不履行責任等の責任を

負うと考えられます。

しかしながら、音の問題は

主観的側面が強いことから、

過去の判例ではその責任が

否定されることも多いのも事実

だそうです。

次回は実際の判例を見て

みたいと思います。