大家さんのための賃貸経営ブログ⑦

今日は、

昨日お伝えしたサブリース

契約の注意点について

投稿いたします。

昨日の内容をまとめますと、

最近のサブリース契約において、

注意したい点は以下の３点です。

１．家賃固定条項

２．契約解除条項

３．事業者指定の修繕

まずは、

１番目の家賃固定条項の注意点

についてお伝えいたします。

サブリースを契約する時には、

家賃についての取り決めを

行いますが、最近の傾向では、

家賃を１０年固定とする契約

が一般的になってきています。

それならば、

「家賃を１０年間固定する

契約であれば安心でしょ！」

と思われるかもしれませんよね。

でも実は、これで必ずしも家賃

が１０年間確定したわけでは

ないことに注意が必要なのです。

いくら契約書に家賃を

１０年固定にする条項が

盛り込まれていても、

借地借家法の強行法規が

優先されるため、

１０年固定の家賃は

”無効”になるのです。

早い物件では、

オーナー様が当初予定して

いた家賃を支払ってもらえた

期間が２年間だけ！

なんていう物件もありました。

これがサブリース契約に

おける注意点の1点目です。

アパートローンの資金計画や、

シュミレーションを行う場合には、

サブリース業者が、借地借家法

３２条第１項を根拠に減額請求

することが可能ということを頭に

入れておくべきだと思います。

その他に打てる対策なども

ございますので、サブリース

契約でお悩みのオーナー様は、

小江戸不動産までお気軽に

ご相談ください。

ちなみに、参考までに

借地借家法３２条第１項の

条文を記載しておきますね。

建物の借賃が、土地若しくは建物に

対する租税その他の負担の増減に

より、土地若しくは建物の価格の

上昇もしくは低下その他の経済事情

の変動により、又は近傍同種の建物

の借賃に比較して不相当となった

ときは、契約の条件にかかわらず、

当事者は、将来に向かって建物の

借賃の額の増減を請求することが

できる。ただし、一定の期間建物の

借賃を増額しない旨の特約がある

場合には、その定めに従う。

※サブリース業者は色掛け部の

内容を賃料改定時の減額要求の

根拠とするケースが多い。

次回は契約解除条項と

事業者指定の修繕に

ついてお伝えいたします。

ありがとうございます！