大家さんのための賃貸経営ブログ⑧

今回はサブリース契約における、

▼契約解除条項

▼事業者指定の修繕

の注意点をお伝えいたします。

まずはサブリース契約に限らず、

何かの契約をするときには、

契約書の内容をよく確認すること

は必須です。

ですので、契約解除項目にも

しっかりと目を通してください。

例えば、

オーナー様が違反行為をした場合、

契約解除ができるとする内容が

入っていることがあります。

この条項の後半部分に、条項の

前半部分とは関係なく、いつでも

解除が可能といった内容が付け

足されている場合もあります。

なぜ注意が必要かというと、

サブリース期間中は、サブリース

業者が物件を転貸ししているので、

どんな入居者が住んでいるのか、

名前や連絡先といった情報は

もとより、現在物件が空室かどうか

も分からないことが多いのです。

ですから、何らかの理由で契約を

突然解約された後に、実際に物件

に行ってみると、空室だらけの状態

だったという話も少なくありません。

仮に入居者がいたとしても、

連絡先が分からないままでは、

サブリース契約を解約したにも

関わらず、サブリース会社に

賃料が振り込まれてしまうかも

しれません。

そうなれば、家賃を回収するのは

とても困難になります。

従ってサブリース契約を結ぶ時は、

入居者情報や連絡先は共有して

もらうようにしておきましょう。

もしもサブリース業者が情報公開

に応じない場合には、その会社と

のサブリース契約は再考した方が

いいと思います。

次に、事業者指定の修繕です。

サブリース契約では、１０年後、

１５年後の契約更新ごとに、

大規模修繕工事を行うことを

条件に盛り込まれていることが

あります。

それ自体は、建物の状態を調査、

確認して、しっかりメンテナンスする

意味合いでは必要なことなので、

問題はないと思います。

ですが、

問題になるのは、大規模修繕工事

をサブリース会社の系列会社が行う

としている場合です。

この場合、工事金額はほぼ言い値で、

相場の２～３割高いのも当たり前。

改修工事のために、新たな借入を

おこして費用を捻出する方も

いらっしゃいます。

そして借入金額がどんどん増え続け

るという悪循環に陥ってしまいます。

ちなみに、オーナー様が自ら他の

業者に見積りを取ったらその時点

で解約するといったひどい内容が

入っていることもあるそうです。

＜まとめ＞

サブリース契約は、オーナー様に

家賃保証という安心を与えるので、

一見すると夢のような契約に見え

ます。でも実際は、リスクが見えなく

なっているだけにすぎません。

業者に丸投げするのではなく、

オーナー様ご自身も賃貸経営を

行っていくという意識を持って

契約や交渉を注意深く行っていく

必要があると思います。

たとえ相続対策であっても、

金融機関から融資を受けるので

あれば事業として成り立つのか

を考慮すべきです。

そうでなければ、次の世代に負の

遺産を渡すことになりかねません。

前回の記事でもお伝えした通り、

需給に応じた借り上げ賃料の

減額が起こることを前提にして、

サブリース会社以外の専門家

の意見も聞きながら、事業計画

を立案していくことをおすすめ

いたします。

小江戸不動産では賃貸経営に

関するご相談を承っております

ので、将来の賃貸経営に不安を

お持ちのオーナー様は、一人で

悩まず、お気軽にご相談ください。

ありがとうございます！