大家さんのための賃貸経営ブログ⑪

▼貸主からの契約解除について

最近大家さんから質問を

いただくことが多い、

「貸主からの契約解除」

大家さんとしては、賃料を滞納して

いる入居者や、他の入居者に迷惑

をかけるような入居者の契約は即座

に解除したいと思いますよね。

でも、契約を解除するためには、

ある一定の条件や相当の期間を

定めて催告する必要があったり

します。

そこで、今回は貸主からの契約

解除についてまとめておきます。

１．解除事由

貸主が借主に契約の解除の

申し入れができる場合とは、

借主が賃貸借契約上の義務

を履行せず、相当の期間を

定めてその履行を催告した

にも関わらず、なおも履行

されず、貸主及び借主の

信頼関係が維持できない

場合とされています。

契約解除に該当する借主の

義務を具体的に挙げると、

賃料滞納、度重なる遅延、

無断増改築、用法違反、

近隣に迷惑をかけるような

行為繰り返すなどです。

なお、以上のような理由で

貸主が契約を解除する場合

であっても、原則借主に対して

事前に何も告げず、即刻解除

することはできません。

そのような状況になった時は、

まずは相当の期間を定めて、

契約上の義務を履行するよう

催告することが必要です。

その後、催告したにも関わらず、

その期間内に義務が履行され

なかったときにはじめて貸主の

契約解除権が成立するのです。

２．信頼関係破壊の法理

建物賃貸借のような継続的な

契約関係においては、仮に

上記のような債務不履行事由

があったとしても前述のとおり、

それだけで解除は認められません。

判例では、当事者間の信頼関係が

破壊されたと判断されて初めて

解除が認めらるケースが殆どです。

このことから、貸主としてはそれを

立証するために、債務不履行の

実態の記録や録音、映像などを

集める必要があります。

ですので、実際に契約解除

の手続きを取る場合には、

度重なる債務不履行の累積

により信頼関係が破壊された

と判断されるかどうかを十分

に検討する必要があるのです。

如何でしたでしょうか？

貸主から契約を解除するためには

それなりの事由が必要になります。

また、それらを立証して、信頼関係

が破壊されたという判断を得られて

はじめて解除できるということを

お分かりいただけたでしょうか。

賃料滞納や迷惑行為があった

からといって、即座に契約解除

することはできないということを

覚えておいてください。

貸主からの解除は簡単には

できない場合がありますので、

解除についてお悩みの大家

さんは弊社までお気軽に

ご相談ください。

次回は、貸主の「正当事由」に

ついてお伝えしたいと思います。

いつもありがとうございます。